2016年3月31日，國家稅務(wù)總局第15號公告發(fā)布《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（以下稱辦法），其中對已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的（以下稱不得抵扣情形），如何計算不得抵扣的進項稅額給出了計算公式。如果從原理上把握不得抵扣的進項稅額計算公式，營改增后，無論是增值稅一般納稅人實際操作，還是稅管員納稅輔導，都會更為暢通。
《辦法》第二條規(guī)定增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，其進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
《辦法》第四條規(guī)定納稅人應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
《辦法》第十一條規(guī)定待抵扣進項稅額記入“應(yīng)交稅金—待抵扣進項稅額”科目核算，并于可抵扣當期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目。
例【1-1】甲納稅人，2016年5月1日后取得用于增值稅應(yīng)稅項目的電梯100萬元，進項稅額17萬元。
進項稅額的60%是10.2萬元，進項稅額的40%是6.8萬元，會計分錄如下：
借：固定資產(chǎn)---電梯 100萬
應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進項稅額）10.2萬
應(yīng)交稅金—待抵扣進項稅額 6.8萬
貸：銀行存款 117萬
《辦法》第七條規(guī)定已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生不得抵扣情形，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：
不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產(chǎn)凈值率
不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%
不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。
不得抵扣的進項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。
可以這樣來理解《辦法》第七條：不動產(chǎn)的進項稅額分為應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進項稅額），應(yīng)交稅金—待抵扣進項稅額，從《辦法》的全文看，上例中取得不動產(chǎn)的進項稅額應(yīng)為17（17=10.2+6.8）萬元。
不動產(chǎn)凈值率，它是不動產(chǎn)用于不得抵扣情形項目時占不動產(chǎn)原值的比例，用取得不動產(chǎn)的進項稅額乘以不動產(chǎn)凈值率，得出對應(yīng)的不得抵扣的進項稅額。
無論是不得抵扣的進項稅額小于或等于，還是大于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額，最終不得抵扣的進項稅額都要從不動產(chǎn)的進項稅額里轉(zhuǎn)出來。
例【1-2】假設(shè)在購進的第五個月，甲納稅人將電梯用于不得抵扣情形項目，此時電梯4.5成新。
則電梯的不動產(chǎn)凈值率為45%，不得抵扣的進項稅額為7.65【7.65=（10.2+6.8）*45%】萬元， 7.65萬元<10.2萬元,不得抵扣的進項稅額7.65萬元從進項稅額中扣減。
待抵扣進項稅額6.8萬元，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
例【1-3】假設(shè)在購進的第五個月，甲納稅人將該電梯用于不得抵扣情形，此時該電梯7成新。
則該電梯的不動產(chǎn)凈值率為70%，不得抵扣的進項稅額為11.9【11.9=（10.2+6.8）*70%】萬元， 11.9萬元﹥10.2萬元，當期將已抵扣進項稅額10.2萬元從進項稅額中扣減。此時，會發(fā)現(xiàn)尚有不得抵扣的進項稅額1.7（3.4=11.9-10.2）萬元，這時在待抵扣進項稅額6.8萬元中扣減1.7萬元。取得扣稅憑證的當月起第13個月待抵扣進項稅額5.1（5.1=6.8-1.7）萬元，從銷項稅額中抵扣。
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