4月25日，國家稅務總局網(wǎng)站公布了《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號，以下簡稱《通知》），明確自2016年5月1日起營改增后二手房交易如何計稅的一系列政策標準，解決了近期二手房市場的一系列稅收困擾。
由于《通知》關系到營改增后個人住房交易如何納稅，因此受到社會各界的廣泛關注，不少媒體也在第一時間轉發(fā)了該文件。但我們也發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友們看了該文件的第一反應是文件表述太專業(yè)，看不懂。
其實，通讀財稅[2016]43號文件我們不難發(fā)現(xiàn)，該文件明確了營改增以后個人二手房交易的一個總原則：不含稅！以下就個人二手房交易中各稅種如何計稅進行分析。
契稅——在計征時其成交價格不含增值稅。以居民個人買賣二手房為例，在計征契稅時應將其交易價格（一般為交易雙方訂立的合同價格）換算為不含增值稅的成交價格。假設甲乙雙方買賣一商品房80平方米，契稅稅率為1%，交易價格105萬元，計征契稅時的成交價格為105÷（1+5%）=100萬元。則甲應納契稅=100萬元×1%=10000元，比原來減少了105萬元×1%-10000=500元。
房產(chǎn)稅——對房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。在這里要注意，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，如果納稅人采用銷售額（不含增值稅的租金收入）和應納稅額（增值稅額）合并定價方法的，其計稅依據(jù)均應換算為不含稅銷售額。
土地增值稅——土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。這里的土地增值稅納稅人是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（也就是通常所說的轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、居民個人等。當然，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號），自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅。
個人所得稅——
1、對個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。政策在此需要說明三點：一是計征個人所得稅是以不含增值稅的收入為依據(jù)；二是個人在取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，即構成房屋的買價成本；三是計算個人所得稅時可扣除的稅費不包括本次轉讓應繳納的增值稅。在這里進一步體現(xiàn)了營改增給城鄉(xiāng)居民帶來的實惠：以不含稅作為收入體現(xiàn)稅不重征（包括實行簡易征收辦法的納稅人），稅基減輕了；購房時所支付的增值稅計入財產(chǎn)原值，換言之計算所得時可扣除，所得減除了。
2、對個人出租房屋的個人所得稅應稅收入明確不含增值稅，同時明確，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。對個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。
對于免征增值稅的，《通知》明確在確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
以江蘇省鹽城市為例，鹽城市目前二手房交易涉及契稅、營業(yè)稅（5月1日后改為增值稅）、城市維護建設稅、教育費附加、教育地方附加、土地增值稅、印花稅、個人所得稅等。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。該市規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
那么，營改增后，鹽城市的個人二手房交易如何繳稅呢？我們來看一個案例。
鹽城市王先生（在鹽城市區(qū)還有一居住用房）擬于2016年5月10日購買李先生2014年10月份購置的坐落于鹽城市區(qū)的居住用房160平方米，合同價格264萬元（假設經(jīng)稅務機關確認為合理價格），李先生購買時支付購房款180萬元，繳納契稅5.40萬元，繳納其他費用0.45萬元。雙方各自應繳納稅費計算如下：
1、王先生應繳納契稅
應納契稅=2640000÷（1+5%）×2%=50285（元）
比營改增前減少：2640000×2%-50285=2515（元）
2、李先生應繳納各稅
?。?）增值稅
應納增值稅=2640000÷（1+5%）×5%=125714（元）
比營改增前減少：2640000×5%-125714=6286（元）
（2）城市維護建設稅
應納城市維護建設稅=125714×7%=8800（元）
比營改增前減少：2640000×5%×7%-8800=440（元）
?。?）教育費附加
應納教育費附加=125714×3%=3771（元）
比營改增前減少：2640000×5%×3%-3771=189（元）
（4）地方教育附加
應納地方教育附加=125714×2%=2514（元）
比營改增前減少：2640000×5%×2%-2514=126（元）
?。?）個人所得稅
應納個人所得稅= [（2640000÷（1+5%）-1800000-54000-4500-8800-3771-2514]×20%=640700×20%=128140（元）
比營改增前減少：（2640000-1800000-54000-4500-9240-3960-2640）×20%-128140=24992（元）
從上述計算過程來看，增值稅與營業(yè)稅相比，契稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅與原稅負相比，均有不同程度的下降。這也印證了營改增試點確保稅負只減不增的改革主旨。
作者：吳清亮 施月梅
來源：中國稅務報客戶端
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